发布者:李文定|时间:2021年06月09日|199人看过举报
律师观点分析
案情简介:
上诉人(原审原告):安徽省XX公司,住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路与天长路交口华建汽配城XX**。统一社会信用代码913XXXX0100MA2MYUC30(1-1)。
景盛XX上诉请求:
一、撤销六安市裕安区人民法院(2020)皖1503民初3124号民事判决,改判支持上诉人一审诉请;
二、本案一、二审案件受理费由被告承担。
事实和理由:
上诉人自2018年8月1日进驻案涉物业项目开始提供物业服务,物业收费有明确的合同约定及物价主管部门批文依据,被上诉人向上诉人缴纳案涉房屋物业服务费是其法定义务。
XX公司辩称:
双方签订的《物业管理协议》约定管理和服务的对象主体为业主,且协议约定物业服务费用按其拥有物业的建筑面积缴纳,且未出售的房屋一直由XX公司自行管理,现景盛XX要求XX公司缴纳物业服务费没有依据。
裕安XX述称:
城投公司不是本案适格的主体,其不是合同的当事人,同时,城投公司也没有与上诉人签订合同,双方不存在物业服务合同关系。上诉人没有向其提供服务,城投公司并不是购房居住的业主,物业公司应当向实际签约的业主结算物业服务费用。
景盛XX向一审法院起诉请求:
一、判决被告向原告支付六安市裕安区分路口镇裕龙星城大市场项目物业服务费343184.9元(物业服务费计算起止时间为2018年8月1日至2019年11月26日)。
二、本案案件受理费等费用由被告承担。
一审法院认为:
本案第三人裕安XX于2019年11月21日收购被告XX公司房产并完成移交,即在2019年11月21日前该房屋属于被告XX公司。原告景盛XX提供其与被告XX公司签订的物业服务协议,向XX公司主张物业费。本案焦点是物业服务合同的主体问题,即业主问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或根据物权法第二章第三节取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案被告XX公司当时系案涉房产的产权人,但不享有建筑物区分所有人的成员权,不是业主。关于原告景盛XX与被告振X签订《物业服务协议》问题,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。结合上述,被告XX公司不是业主,原告景盛XX依据《物业服务协议》向被告XX公司主张物业费,无法律依据。
一审判决:
驳回原告安徽省XX公司的诉讼请求。案件受理费6450元,减半收取3225元,由原告安徽省XX公司负担。
二审法院认为:
本案争议焦点是:
XX公司是否应交纳未出售房屋物业服务费的问题。XX公司与景盛XX签订《物业服务协议》明确约定物业服务的事项、范围、服务费收取标准等内容,且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效,双方均应依约履行。因双方对XX公司未售出房屋的物业费未作约定,在此种情况下,根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。”以及《物业服务收费管理办法》第十六条(发改价格[2003]1864号文件)规定:“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”因此,XX公司应当对未售出的房屋交纳相应的物业费,但考虑到房屋未售出,物业服务量有所减少,酌情判决其承担50%的物业服务费。
综上,上诉人的上诉请求部分成立,应予支持。
二审判决:
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